美國(guó)房市是否處于“黎明前的黑暗”

　　在上周美國(guó)國(guó)會(huì)聽(tīng)證會(huì)上，美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克稱，美國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前最大的挑戰(zhàn)之一是依然處于泡沫中的美國(guó)房市。

　　美國(guó)房市似乎仍在黑暗中掙扎，但考慮到美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)正在好轉(zhuǎn)，美國(guó)政府也推出了一系列的房市拯救措施，而在其他一些國(guó)家，已然出現(xiàn)了房市泡沫的跡象，美國(guó)房市當(dāng)前的困境，是否就是“黎明前的黑暗”？按照伯南克的說(shuō)法，“我們現(xiàn)在仍未看到房市出現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)的證據(jù)”，而房貸違約率和住房止贖率仍在上升，商業(yè)地產(chǎn)壞賬依然深重，這也將直接影響金融業(yè)的穩(wěn)定。

　　美國(guó)房市仍在泥沼中

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，受房?jī)r(jià)大跌影響，美國(guó)有三分之一的房貸總額要高于房屋實(shí)際價(jià)值。目前約有450萬(wàn)戶家庭因此進(jìn)入止贖程序，而大量被止贖的房屋最終又以低價(jià)流向市場(chǎng)，這進(jìn)一步打壓了市場(chǎng)房?jī)r(jià)水平，房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑，更讓有意購(gòu)房者不敢貿(mào)然出手，這顯然形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

　　美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月份美國(guó)全國(guó)舊房?jī)r(jià)格平均為每套16.51萬(wàn)美元，較去年同期下降了1.8%，較2007年的21.9萬(wàn)美元的平均價(jià)，下降幅度達(dá)到了24%。在美國(guó)住房市場(chǎng)上，舊房銷(xiāo)售是主力軍，其銷(xiāo)售量占到了整個(gè)房市銷(xiāo)售量的約85％。舊房市場(chǎng)的好壞，幾乎也就等同于整個(gè)房市的好壞。

　　許多美國(guó)名城，也都目睹了房?jī)r(jià)暴跌、大量住房因房主無(wú)力還債而被沒(méi)收的結(jié)果。如果以比較慘烈的去年第一季度計(jì)，舊金山的房?jī)r(jià)較上年同期下跌了42．7％，西雅圖下降了40．8％；拉斯韋加斯下降了37．3％，圣何塞下降了42．3％，鳳凰城下降了41．9％……

　　但美國(guó)房市下滑也并非是直線型的。去年第一季度，受美國(guó)政府一系列刺激房市政策的鼓舞，6個(gè)房?jī)r(jià)暴跌的州——內(nèi)華達(dá)、加利福尼亞、亞利桑那、佛羅里達(dá)、弗吉尼亞明尼蘇達(dá)——銷(xiāo)量曾出現(xiàn)大幅回升。但這種“小陽(yáng)春”并未維系多久，最近幾個(gè)月，美國(guó)住房銷(xiāo)售量則連續(xù)出現(xiàn)下降，2月份新房開(kāi)工量更跌至歷史最低水平。美國(guó)哥倫比亞全國(guó)廣播公司在一篇報(bào)道中就感嘆：“這將是美國(guó)房市的又一個(gè)糟糕春天——除非你是買(mǎi)房者”。

　　商業(yè)地產(chǎn)仍可能是危機(jī)源

　　對(duì)美國(guó)房市來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)則依然是一個(gè)潛在的危機(jī)源。據(jù)穆迪商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，與2007年的峰值相比，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格迄今已下跌41％。投資公司ING Clarion Partners的分析認(rèn)為，從目前到2012年，有價(jià)值1．4萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當(dāng)時(shí)正是有毒資產(chǎn)最嚴(yán)重的時(shí)期。

　　可以說(shuō)，相比于住房市場(chǎng)較為慘烈的泡沫破裂，商業(yè)地產(chǎn)泡沫尚未被擠掉，如果美國(guó)金融市場(chǎng)不能復(fù)蘇，這無(wú)疑會(huì)加劇商業(yè)地產(chǎn)的困境，導(dǎo)致類(lèi)似迪拜世界這樣的債務(wù)危機(jī)。按照美國(guó)房地產(chǎn)研究公司的首席執(zhí)行官肯尼思·里格斯的看法，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在2020年之前可能都不會(huì)完全恢復(fù)。

　　美國(guó)房市能否盡快觸底，可能取決于三個(gè)因素：第一，美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，如果信貸市場(chǎng)能否就此穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐加快，這將有助于房市回穩(wěn)乃至反彈；第二，失業(yè)率走勢(shì)，從目前來(lái)看，盡管美國(guó)失業(yè)率仍將繼續(xù)攀升，但如果失業(yè)率不急劇惡化，房市應(yīng)無(wú)突然惡化之虞；第三，政府的刺激措施，美國(guó)政府可能還將推出一系列刺激房市措施，這將有力遏制房市下滑態(tài)勢(shì)。

　　但即便美國(guó)房市真完全走出危機(jī)，重復(fù)繁榮則需要更長(zhǎng)的時(shí)間。美國(guó)房市此前的火爆以及隨后泡沫的破裂，對(duì)美國(guó)人來(lái)說(shuō)猶如一場(chǎng)刻骨銘心的悲喜劇。這種大起大落的過(guò)程，或許也再一次印證了一條顛撲不破的規(guī)律：是泡沫，總會(huì)破裂的。上世紀(jì)日本房市的瘋狂，本世紀(jì)初美國(guó)房市的火爆，最終都演變成了災(zāi)難性的后果。也難怪一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)我感嘆，必須警惕房地產(chǎn)的泡沫，因?yàn)槊看螄?yán)重的泡沫都會(huì)以眼淚結(jié)束。(劉洪)