物業(yè)稅立法不是調房價的應急之舉

　　物業(yè)稅立法的提速，在當前的高房價時代再次成為社會普遍關注的焦點問題。

　　但現時推出物業(yè)稅，并不是解決房地產價格居高不下的應急之舉。物業(yè)稅的開征是對我國現行房地產稅制的全面改革，也是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。制定一部統(tǒng)一科學的《物業(yè)稅法》，需要在課稅要素的配置中細致妥善地處理不同利益主體之間的利益關系，并始終堅持公開透明和民主參與的立法原則。

　　●只要保持稅改前后的稅負基本相當，則開征物業(yè)稅只會打擊短線的“炒地”、“炒房”，而不會抑制長線的房地產投資和消費。

　　●按房地產評估值征稅，能比較客觀地反映房地產價值和納稅人的承受能力，有利于解決現行房地產稅制存在的計稅依據不合理問題。

　　●物業(yè)稅采取比例稅率更為適宜一些。固定稅率、累進性稅率不是物業(yè)稅稅率的可行選擇。

　　●立法中，我們既應注意對按照現行稅制已繳納各種房地產稅費的老業(yè)主和新法施行后要統(tǒng)一繳納物業(yè)稅的新業(yè)主進行區(qū)別，并對老房和新房采取不同的稅率和征稅方法，也應合理安排比較靈活的稅收優(yōu)惠措施，如對首套自住型業(yè)主免稅、對城鎮(zhèn)低收入者和農民按一定標準給予減免優(yōu)惠。

　　并非房屋所有權人才交稅，使用權人也是納稅人

　　物業(yè)稅作為財產稅，其征稅環(huán)節(jié)鎖定在不動產的保有階段，稅負不能轉嫁。我國物業(yè)稅立法該如何界定納稅人？該問題的解決不能脫離我國現行房地產物權的權利體系結構，也不能脫離財產稅制改革的根本宗旨。現時推出物業(yè)稅，其目的在于進一步優(yōu)化現行財產稅制，增加地方政府財政收入，增強地方政府調控能力，并不是房地產價格居高不下的應急之舉。

　　從地產角度看，土地作為典型的不動產，只屬于國家或集體所有。土地資源是不可再生的稀缺資源，也是房地產開發(fā)的基礎，物業(yè)稅的開征與土地使用制度的深化改革緊緊捆在一起。長期以來，我國形成了多種用地形式，如商品房、經濟適用房、廉租房、房改房、集資建房、合作建房等等，土地使用權的取得包含了出讓、劃撥、租賃、承包、信托等多樣途徑。地方政府土地新政的創(chuàng)新應以物業(yè)稅的開征為契機，歸并土地使用形式，把以各種形式取得的土地使用權全面納入物業(yè)稅的范圍，把現有的城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等統(tǒng)一歸入物業(yè)稅。盡管物業(yè)稅不能取代土地出讓金，但基于公平稅負原則和拓寬稅基的目的，無論城市還是農村，各類土地使用權人均應就其占有、使用的土地繳納物業(yè)稅。2007年頒行的《物權法》為此提供了法律依據，該法建立了成立于土地之上的完整的用益物權體系，從而為物業(yè)稅立法奠定了良好的法律基礎。

　　從房產角度看，我國在住房市場化后，逐步形成了現有的商品房、保障房、自建房、合建房等并存的房產格局，在房屋之上成立了所有權、租賃權、使用權等不同財產權利形態(tài)。在市場經濟條件下，這些權利形態(tài)都與一定的物業(yè)利益相聯系，并具有相應的市場價值表現形式。因此，是否擁有房屋所有權不應成為物業(yè)稅立法中界定納稅人的標準，無論是城市還是農村，只要占有、使用房地產等物業(yè)，就應承擔物業(yè)稅負，物業(yè)稅的納稅人應包括各類房屋的所有權人或使用權人。

　　我國境內的所有不動產均應納入物業(yè)稅的征稅范圍

　　現在爭論物業(yè)稅的征稅范圍，有的人提出應對全部物業(yè)征稅，也有的人提出僅對某些物業(yè)征稅，如僅對第二套以上房產征稅，僅對經營性房產征稅，僅對高檔物業(yè)征稅，僅對城鎮(zhèn)房地產征稅等。

　　事實上，隨著我國城鄉(xiāng)一體化步伐的加快，對城市和農村的不動產應普遍開征物業(yè)稅，這樣有利于均衡城鄉(xiāng)地區(qū)稅收負擔水平，保持物業(yè)稅制的普遍性、完整性和統(tǒng)一性。

　　現行房產稅以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋為征稅對象，征稅范圍過窄，從而限制了該稅的社會財富調節(jié)作用。物業(yè)稅的開征，確立的是“寬稅基”原則，征稅范圍從城市擴大到了農村，我國境內的所有不動產均應納入物業(yè)稅的征稅范圍。當然，廓清物業(yè)稅的征稅對象及其范圍，不應與稅收優(yōu)惠安排相混淆。

　　不少地方政府擔心，物業(yè)稅的開征會對其投資環(huán)境產生負面影響，進而制約本地經濟的發(fā)展。由于物業(yè)稅立法是全國范圍統(tǒng)一立法，并廣泛適用于全國廣大城鄉(xiāng)地區(qū)，基于稅收公平原則的稅制設計會將一切房地產投資行為通盤納入考慮范圍之內，既追求縱向公平又兼顧橫向公平，從而使各市場主體在公平競爭的稅收環(huán)境中投資置業(yè)，使稅收制度更好地配合財政轉移支付制度，實現政府的社會公平目標。從這一角度講，上述擔心是多余的，物業(yè)稅的開征不會人為地制造地方政府之間的稅收競爭，因此，單純的稅收要素不會制約地方經濟的發(fā)展。

　　開征物業(yè)稅會不會抑制房地產投資，使當前的投資性需求顯著降低，會不會使大量資金轉為投向股票、債券等其他領域？這一問題的答案，無法單獨從物業(yè)稅政策中解讀出來，它與一定時期國家的金融政策、財政政策、投資政策、外貿政策、產業(yè)政策、競爭政策等密切聯系在一起。只要保持稅改前后的稅負基本相當，則開征物業(yè)稅只會打擊短線的“炒地”、“炒房”等房地產投機行為而不會抑制長線的房地產投資和消費，物業(yè)稅只能使房地產投資和消費行為更加趨于理性。