隨著北京從17日正式實(shí)施“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控措施，以及各地緊鑼密鼓陸續(xù)出臺(tái)的限購(gòu)令，一場(chǎng)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控序幕已經(jīng)拉開。

　　此間分析人士預(yù)計(jì)，未來(lái)幾個(gè)月，實(shí)行限購(gòu)令的城市房地產(chǎn)成交量將出現(xiàn)比較明顯的下降，雖然供求關(guān)系的改變最終體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上還需一段時(shí)間，但房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭將無(wú)動(dòng)力支撐。

　　日前公布的京版“國(guó)八條”從限購(gòu)、限貸、限價(jià)、加強(qiáng)稅收監(jiān)管四大措施直擊房地產(chǎn)四大要害，嚴(yán)厲程度空前。尤其是非北京市戶籍居民需提供五年納稅證明才能購(gòu)房、對(duì)擁有二套及以上住房的北京市戶籍居民家庭和擁有一套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭暫停向其售房的兩項(xiàng)規(guī)定，使得投資、投機(jī)性購(gòu)房需求幾乎喪失了生存空間。

　　房地產(chǎn)調(diào)控一直是中國(guó)的一大難題，“越調(diào)越漲”的怪圈長(zhǎng)期以來(lái)困擾中國(guó)百姓和政府。今年1月26日，國(guó)務(wù)院公布了新一輪樓市調(diào)控政策，新“國(guó)八條”在房貸方面將二套房首付提升至六成，限購(gòu)令也推向了全國(guó)執(zhí)行，被業(yè)內(nèi)人士視為中國(guó)多次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最嚴(yán)厲的一次。此前中國(guó)還出臺(tái)過(guò)“國(guó)六條”“國(guó)五條”和“國(guó)十一條”等政策調(diào)控房?jī)r(jià)。

　　“此次中央新‘國(guó)八條’以及各地陸續(xù)出臺(tái)的對(duì)新‘國(guó)八條’的落實(shí)細(xì)則，表明了政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，效果將是立竿見影的�！眹�(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　根據(jù)新“國(guó)八條”規(guī)定，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。業(yè)界估計(jì)將有30多個(gè)城市需要出臺(tái)或者更新符合新“國(guó)八條”規(guī)定的限購(gòu)措施。

　　目前已有上海、青島、濟(jì)南、上海、成都、北京等地出臺(tái)了對(duì)新“國(guó)八條”的落實(shí)細(xì)則。

　　各地紛紛祭出的嚴(yán)厲限購(gòu)手段使得這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交冷清。1月29日出臺(tái)限購(gòu)令的青島，春節(jié)7天假期中新建商品房?jī)H成交5套；2月1日出臺(tái)限購(gòu)令的上海，春節(jié)期間出現(xiàn)“零供應(yīng)”情況。北京的市場(chǎng)人士則預(yù)計(jì)，京版“國(guó)八條”出臺(tái)后，將有兩成左右的北京家庭、部分外地戶籍將不得再購(gòu)房，今年北京樓市成交量下調(diào)將超過(guò)三成。

　　事實(shí)上，在新“國(guó)八條”的影響下，中國(guó)地方樓市已經(jīng)初顯寒意。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1月監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有23個(gè)城市一手住宅成交量環(huán)比下跌，其中15個(gè)城市跌幅超過(guò)20%。

　　廖英敏表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)既有商品屬性又有投資屬性，尤其是近兩年貨幣政策相對(duì)寬松的背景下，中國(guó)一些地方的房?jī)r(jià)上漲程度已經(jīng)到了百姓無(wú)法承受的地步，危害到宏觀經(jīng)濟(jì)的整體健康運(yùn)行，不是僅僅通過(guò)市場(chǎng)力量就能解決的，“行政干預(yù)非常必要”。

　　縱覽已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)令的城市，除了對(duì)外地人購(gòu)房納稅年限的規(guī)定略有不同外，對(duì)于擁有二套及以上住房的本地戶籍居民家庭及一套及以上住房的非本地戶籍居民家庭購(gòu)買新的商品房，上海、北京、成都、青島等市都施行“叫�！贝胧�，但在“叫停”之間加了一個(gè)“暫�！钡亩ㄕZ(yǔ)。

　　“供給是有限的，而需求是無(wú)限的，此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是通過(guò)控制需求調(diào)解供求關(guān)系，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果。而隨著房?jī)r(jià)回落到合理的水平，這些比較嚴(yán)格的手段將逐漸退出，因?yàn)橥Ｊ鄞_實(shí)也抑制了一些改善性住房的需求。”廖英敏說(shuō)。

　　近年來(lái)，中國(guó)一、二線城市的房?jī)r(jià)一直處在上漲通道，尤其是近兩年來(lái)房?jī)r(jià)上漲被百姓形容為“坐上了火箭”。以北京三環(huán)附近的房子為例，2004年這一區(qū)域的商品房均價(jià)為7000至8000元／平方米，2007年漲至約1萬(wàn)元／平方米，去年“飆升”至4萬(wàn)元／平方米。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩建議，要使中國(guó)房地產(chǎn)真正健康運(yùn)行，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，還要從“供給”的角度進(jìn)行干預(yù)。譬如土地供應(yīng)由目前的機(jī)械供應(yīng)改為按照市場(chǎng)需求的彈性供應(yīng)；加快城中村和老區(qū)改造；新批項(xiàng)目提高容積率等。

　　事實(shí)上，在控制投機(jī)和投資性需求的同時(shí)，各地出臺(tái)的政策也加大了對(duì)保障性住房的供應(yīng)。京版“國(guó)八條”規(guī)定，確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的50%，各類保障性住房和中小型普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。

　　國(guó)土資源部前不久公布了2010年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況，去年全國(guó)保障性住房用地2.47萬(wàn)公頃，同比增加124.5%，用地完成計(jì)劃的65.2%。國(guó)土資源部表示，將保證保障性住房用地優(yōu)先供應(yīng)，中央確定的580萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)用地應(yīng)保盡保。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科認(rèn)為，加大保障性住房是以疏通需求為主，這是一種長(zhǎng)期的緩解樓市困境的良方。

　　此間接受采訪的房地產(chǎn)專家普遍認(rèn)為，隨著未來(lái)供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，當(dāng)房?jī)r(jià)回落到合理水平，一些行政干預(yù)手段也會(huì)逐漸淡出。(記者李云路 孫曉勝)

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